Đánh giá toàn diện về bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) trong khoảng 18 tháng trở lại đây, các chuyên gia của Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường BĐS cho rằng, giá BĐS, nhất là nhà ở vẫn liên tục tăng và khó kiểm soát. Đặc biệt, giá nhà đất đang ở mức quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và mức độ phát triển của nền kinh tế, cũng như vượt quá xa giá trị thực của BĐS.
Siêu lợi nhuận
Khảo sát thực tế cho thấy, chi phí đầu tư để xây dựng một tòa chung cư cao tầng (khoảng 20 - 25 tầng) tại Hà Nội (tính theo mặt bằng giá cuối năm 2009), chỉ khoảng 16,7 đến 17,5 triệu đồng/m² sàn. Trong khi trên thị trường, giá bán của căn hộ loại này thường gần gấp 2 lần, được giao dịch phổ biến dao động từ 28 đến 32 triệu đồng/m²! Khoản siêu lợi nhuận này được cho là rơi vào túi chủ đầu tư và “hệ thống” môi giới, nhà đầu tư thứ cấp...
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, mức giá cao này đã ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh toán của người tiêu dùng. Các chuyên gia nhận định, do thiếu các thông tin để tiếp cận hàng hóa BĐS nên khách hàng đã chấp nhận mua BĐS với mọi điều kiện và mọi mức giá! Ngoài ra, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu người tiêu dùng, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,3% tổng số nhà ở trong cả nước.
Bộ Xây dựng cho rằng, giá nhà quá cao đang phản ánh sự bất ổn trên thị trường. Trên thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong đầu tư BĐS là tỷ số giữa số tiền mà một gia đình phải trả mỗi tháng cho việc vay mua nhà so với mức thu nhập hàng tháng của gia đình đó.
Đối với gia đình trung lưu, tỷ số này vào khoảng 1/3, tức là mỗi gia đình dành khoảng 33% mức thu nhập hàng tháng để trả nợ tiền vay mua nhà. Trong khi ở nước ta, tỷ số trung bình khoảng 80%, phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.
Nguy cơ “bong bóng”
Cũng theo phân tích của Bộ Xây dựng, lãi suất ngân hàng và sự phát triển của thị trường BĐS có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau rất chặt chẽ. Lãi suất cơ bản và lãi suất cho vay đầu tư BĐS của các ngân hàng thương mại hiện nay đang ở mức cao.
Theo số liệu khảo sát, trong quý I/2010 mức lãi suất cho vay của một số ngân hàng thương mại có khi tới 18%/năm. Việc cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp (khoảng 11% - 13%/năm), tạo ra không khí sôi động hơn cho thị trường BĐS
“Mặc dù vậy, nếu việc mở rộng tín dụng một cách ồ ạt vào thị trường BĐS, nhất là phân khúc thị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng bong bóng bất động sản mới” - đại diện Bộ Xây dựng nói.
| Thu nhập đì đẹt trong khi giá nhà cao chót vót. Lương tăng một, giá nhà đã tăng mười |
|
Phân tích thêm về những bất ổn của thị trường, tổ chuyên gia liên ngành của Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường BĐS cảnh báo về phong trào huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới. Mua bán nhà trả tiền trước, thanh toán theo tiến độ xây dựng là một hình thức phổ biến trên thế giới. Song ở nước ta, hình thức này đang bộc lộ một số vấn đề ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng.
Nhiều dự án đã thu tiền nhưng nhiều năm sau vẫn chưa triển khai xây dựng, hoặc có xây nhưng giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không bảo đảm như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá, bắt chẹt khách hàng...
Thậm chí có hiện tượng lừa đảo khách hàng bằng hình thức góp vốn. Mặc dù đầy rẫy bất ổn song hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất, chủ yếu được “sưu tầm” qua báo chí, mang nặng tính cục bộ, thiếu thông tin chính thức từ các cơ quan quản lý nhà nước và không mang tính tổng thể.
Do đó, việc đề xuất các giải pháp trong điều hành thị trường mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, chưa phải những giải pháp cơ bản, toàn diện, lâu dài. Khi thị trường BĐS có những biến động lớn, những cơn “sốt” nhà đất, nhà nước chưa thể hiện được vai trò điều tiết bình ổn của mình.
Cung tăng nhưng giá không giảm
Nhận định chung về thị trường, Bộ Xây dựng đánh giá, năm 2010 sẽ tiếp tục đà phục hồi. Nhu cầu về bất động sản, nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các công ty có quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại Hà Nội và TPHCM.
Tổng nhu cầu về nhà ở đô thị khoảng 62,5 triệu m² trong năm 2010. Tuy vậy, cơ quan này dự báo, nguồn cung cho thị trường BĐS trong giai đoạn tới khá dồi dào. Trong đó, sẽ có khoảng gần 90.000 căn hộ chào bán và khoảng hơn 80.000 căn hộ hoàn thành.
|
32 triệu đồng/m² là giá bán phổ biến của căn hộ chung cư cao tầng tại Hà Nội
|
|
Tại Hà Nội, sau khi Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội được thông qua, cùng với hàng trăm dự án đô thị khu vực phía Tây đang triển khai, tại các huyện phía Đông, phía Bắc như Mê Linh, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm... nhiều dự án đô thị, khu nhà ở sẽ tiếp tục được bổ sung. Trong đó, chỉ riêng Mê Linh hiện đang có gần 80 dự án khu đô thị, nhà ở.
Về lý thuyết, khi nguồn cung tăng mạnh, giá BĐS chắc chắn phải giảm xuống. Tuy vậy, không chuyên gia nào dám mạnh dạn đưa ra nhận định dễ hiểu này. Bởi một lẽ đơn giản là thị trường BĐS trong nước hiện không thực sự tuân theo quy luật cung cầu thông thường. Chính các cơ quan quản lý nhà nước cũng thừa nhận, giá BĐS đang bị thả nổi. Tại các dự án, các chủ đầu tư thường tự quyết định giá và 100% người mua luôn sẵn sàng chấp nhận các mức giá đó như một lẽ đương nhiên.
Điều tưởng chừng hết sức vô lý này lại diễn ra phổ biến trên thị trường BĐS, đặc biệt là ở khu vực phía Bắc.
Đơn cử, hồi đầu quý IV/2009, thay vì “góp phần điều tiết cung - cầu”, “hạ cơn khát cho thị trường”... như người ta thường nói, cơn sốt đất đã bùng phát ngay sau khi Hà Nội công bố danh mục 240 dự án đầu tư, đồ án quy hoạch (trong đó đa phần là dự án bất động sản) từ vành đai 4 trở vào được tiếp tục triển khai. Chỉ có thể giải thích sự vô lý này là người ta đã cố ghìm nguồn cung lại, không chịu bung hàng ra thị trường.
Thế nên, sẽ chẳng có gì ngạc nhiên hay khôi hài khi một mặt các cơ quan chức năng tuyên bố “hàng triệu m² nhà đã được xây dựng mới”, mặt khác lại ca cẩm “giá nhà vẫn liên tục tăng và khó kiểm soát”.
